导读：不能。从房屋的性质上来说是不能改变的，因为商住用房与居住用房，在开发商取得用地标准的时候都不同，土地的使用期也短一些，房屋的水电标准都与居住房不同，要贵一些的，按商业用途收取，但是购房价要低于居住的商品房。而且现在国家限房令，而商用房是不受
不能。从房屋的性质上来说是不能改变的，因为商住用房与居住用房，在开发商取得用地标准的时候都不同，土地的使用期也短一些，房屋的水电标准都与居住房不同，要贵一些的，按商业用途收取，但是购房价要低于居住的商品房。而且现在国家限房令，而商用房是不受限购令控制的，且商用房的贷款也不受限制。房屋的用途是作商业还是居住决定权在自己了，但也是不划算的。因为水电都会按商住来缴纳，但不作商用，就不能收回这些费用。
房地产商铺销售技巧有哪些
1、个人形象方面的品位与定位。个人形象的品位应该依据商铺的方向与经营方向匹配，让人在穿着与品位上看出你的专业素质。举手投足都要姿态十足，不要让人看见你有想要逃离现场的冲动或是青葱幼苗的不稳重。
2、语言的技巧。这可以显示出你对商铺价值与经营方向的专业程度。有句话不是常说要看行家有没有，一张口来就知道。说话时要谨慎，自己不是很熟悉的部分要轻描淡写，自己熟悉的部分必要的修饰词要有，也可适度扩大。严谨的词锋与犀利的点评可以为你成功销售商铺起到重要作用。
3、商铺周围的旺铺条件考察。旺铺出租才是比较显眼的推销 *** ，可以让观摩者驻足观看咨询并终达成交易。所以对周围的环境要有详细的了解，其他商铺的经营也要了解一些，在例举商铺的价值的时候，可以例举成功的案例来 *** 消费。
4、熟悉商铺的经营强项。商铺所处经济环境影响商铺的经营范围，适宜消费群体需求的商铺才有维持下去的客源。例如写字楼多数是文具商铺·数码商铺·打印服务商铺等工具性商铺。
5、观察购买者的求购心里以及疑虑问题，根据交谈的内容引导消费者消费，用专业的知识以及智慧的语言为购房者剥去阴霾，看见曙光。
6、需要适合购买商铺条件的人群，对没有购买实力的人，就算磨破嘴皮子也是无济于事的，因为他不可能购买，只能是股，有待日后开发。要找到适合商铺购买需求的交易人。
这为商住楼，即底层做商铺，楼上用住宅，以住宅为主。但不能建成纯商业用途的房子。
商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层(或数层)为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年。
商住楼与住宅楼的区别：
一、是生活费用、水费电费等。
商住楼是按企业标准收取的。住宅楼是按民用水电标准收取的。
二、买房费用，住宅契税是房屋总价的2%,而商住楼是4%。还有，如果是按揭贷款的，利息不同，商住楼要高1%左右的利息，每个月要多交利息费用。
三、交易费用，如果你住了5年，条件好了，想卖了换个大的，商业用地（商住楼）全额按更高标准征税，而住宅有很多税费优惠，而且差很多，最多差56%营业税+15契税=71%的税费，50万的房子差38万的税。
四、产权年限，商住楼（商业用地）年限50年，住宅70年。
《中华人民共和国消防法》第十九条只规定了经营应该与住宿应分开，并没有并没有明文规定不能楼下做餐饮楼上住人。
《中华人民共和国消防法》第十九条规定，生产、储存、经营易燃易爆危险品的场所不得与居住场所设置在同一建筑物内，并应当与居住场所保持安全距离。
生产、储存、经营其他物品的场所与居住场所设置在同一建筑物内的，应当符合国家工程建设消防技术标准。
因此，在满足相关条例的前提下，楼下做餐饮楼上住人是允许的。同时，这也正是现在常见的一种商业形态。但如果楼上的住户受到楼下餐饮的影响而导致不便（如油烟排放等问题），也可以通过法律渠道 *** 。
扩展资料：
《中华人民共和国消防法》第二十七条规定，电器产品、燃气用具的产品标准，应当符合消防安全的要求。电器产品、燃气用具的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检测，必须符合消防技术标准和管理规定。
第二十八条规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。
-中华人民共和国消防法
法律主观：
根据《城镇国有土地使用权出让和 *** 暂行条例》第十二条的规定：居住用地的土地使用权出让更高年限是七十年；商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让更高年限四十年；综合或者其他用地的土地使用权出让更高年限五十年。如果预售证上标明性质是住宅，且标明的是整栋楼，而不是几层、几层为住宅，那么整栋楼的产权就应是70年。
法律客观：《民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、 *** 和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
不需要 *** ，只需要把实际情况向住建、自然资源、综合执法等部门反映即可。商改住如果无法完成变更手续，商铺不能擅自改为住宅。从实际操作中，变更程序比较复杂，且变更成本较大，一般情况下，开发商很难完成整个流程。既然没有合规的变更手续，那么商铺私改住宅就是违法行为，同时对潜在购房者而言，可能存在虚假宣传的情况。
商改住，其一要改变建设用地用途并补缴土地出让金差价，从商住混合用地变为住宅用地，规划指标会相应变更，从而形成出让金差价，这部分出让金差价由开发商承担；其二，完成土地用途变更后，要进行规划方案变更，而前期已完工的商铺设计很难同时满足住宅要求，因此，规划方案的变更基本很难实现；其三，如果方案可以调整，那么调整规划后要缴纳相应处罚，同时依据变更后的方案对现有建筑进行改建。
因此，商改住并非易事。还有一种可能是开发商以所谓商业住宅进行销售，那么购房人能够得到的其实仍然是商铺，虽然可以达到自住目的，但使用成本偏高且产权40年，这种情况下，如果买卖双方你情我愿，是完全符合现行法规及有关要求的，就谈不上 *** 了。
