导读：1、注意商铺的土地性质目前市场上有些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的，这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。“住宅”是专供居住的房屋，“商用房”(全称是商业服务用房)则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，两者至少在三个方面发生
1、注意商铺的土地性质
目前市场上有些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的，这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。“住宅”是专供居住的房屋，“商用房”(全称是商业服务用房)则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，两者至少在三个方面发生变更。从土地管理角度看“居改非”已经改变了土地用途，即把“居住用地”改变为“商业用地”;从规划角度看，其内涵已被变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定;从房屋使用功能角度看，房屋用途具有了经营功能。
《城镇国有土地使用权出让和 *** 暂行条例》第18条曾经规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。可以看出，所投资的“商铺”如果原来是居住用地的话，以后会有麻烦。
2、注意周边规划变更
要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。
3、注意相关权益
所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等，这里都会涉及到投资客的“权益”。
二手商铺原有租客有“优先购买权”，所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”，房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题，投资客也要问清楚其中的权益范围，以免买下后发生赔偿等麻烦事情。
4、注意商铺面积大小
商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50至100平方米为宜。类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势，如小饮食业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不需要过大。
商铺面积主要注意两点：(1)繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值;(2)若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，以便让顾客方便驻足和流动。
5、注意商铺用途结构
商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究，特别考虑投资商铺做餐饮业时，绝不能回避这一点。住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的，哪怕沿街也不行。投资商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等。商铺内在结构和尺寸也大有讲究，譬如层高是多少、能否加装夹层(或者送夹层)等。底层商铺层高若在5米以上，投资客可以自己加装夹层。一层用于经营，二层用于居住或小型办公室，这是最理想的商铺了。要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于经营;二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提高了。
6、设备装修
购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况，尤其对房屋的装饰要有详细的约定。一般情况下二手商铺都是经过装修的，有的还带有各种设备。双方签订买卖合同时更好另外单独订立一个附件，即《房屋设备装修装饰清单》。列出这些设备和装修费用等情况，譬如是否包括在房屋总价内，折价的话可折多少等，以免日后同原房东以及周边邻居发生矛盾。
7、税费品种
商铺买卖需要缴纳税费，个人投资客一定要厘清这些税费。因为，这些费用所占房价的比例很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等，具体都要在协议中讲清楚。有人建议，如果是某企业出售的商铺，有的可以采用股权 *** 形式进行投资。据说，这样可以合理规避部分税费。
8、抵押贷款
投资商铺时若考虑办理抵押贷款，必须了解房地产抵押贷款方面的有关知识。目前，银行对商铺贷款审核比较严格，更低面积标准定为50平方米、更低总价定为40万元、贷款成数大都为5成。而对于那些临街具有独立产权的商铺以及分割型商铺，抵押贷款审批更为严格。因为，这些商铺可能涉及到今后规划动迁或邻居产权纠纷等难题。商铺抵押贷款前投资客必须到银行进行估价，所估价格通常由商业银行委托评估公司拟定。所估价格一般不会超过评估价，商铺的实际抵押贷款成数也就低于5成。
9、回报时间
商铺投资讲究的是长期回报，从目前国内外大型商业地产开发经验来看，一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入。对于商铺投资来说，“地段、地段，还是地段”这句“名言”仍然适用。而且，商铺投入同回报通常也是成正比的，但也有特例。譬如一些城乡结合部的商铺，刚建成是冷落的。但是，随着城市化进程的加速，区域市场从无到有，从小到大。包括区域人口的增加、居住社区的出现、道路开通、公共设施兴建等，房价或铺价都会水涨船高，促使商铺投资升值。当然，不是人人都能看准这种“潜力铺”的，主要还是要耐得住寂寞。如果投资那些大型商业地产项目中的商铺，开发商的素质包括其实力、能力、诚信度、专业度和知名度等等值得关注，这同商铺是密切相关的。因为，这涉及到开发商未来对该商铺的市场培育以及统一经营管理等问题。
10、市场因素
市场因素对商铺的影响是至关重要的，这里包括宏观、中观以及微观等各种因素。有些是能够预见并掌控的，但有些却是难以预料的，这就要看投资客本人的综合素质了。
法律分析：1、在装修前，要向所在物业公司提出装修申请，并登记相关的信息资料。2、到房屋管理单位登记、备案，并到城管部门办理开工审批，在装修中若有主体拆改，需获得审批后才能进行。3、取得相关装修审批后，就可以请装修公司来装修设计了。
法律依据：《西安市门头牌匾管理暂行办法》 第五条 设置门头牌匾办理审批手续应提供下列材料：
（一）书面申请、设置门头牌匾与载体的正立面图及彩色效果图。
（二）营业执照、工商部门的内容审查意见及其它主体资格合法、有效的证明文件。从事餐饮业经营的，须出具卫生许可证。
（三）设置门头牌匾的载体所有权、使用权证明文件，或与有关所有权、使用权单位签订的使用协议等。
区别主要是在布局上。
商铺装修来说，首先是布局和实用问题了，当然风水在首，因为这是中国人的传统。
对于装修室内来说，首先看您的喜好，如果你是一个最求时尚舒适的人，建议你装修成欧式风格的，如果你喜欢淡雅素净的，建议你装修清雅古典一点的。
一个城市的形象，很大程度上取决于商店、商品的门面装修情况，因为这里的人流量最多，这些地方的形象不好，给游客或者城市居民的印象也不会太好。湖北省就有一条这样的街道，里面的商铺招牌全部都是像古装**里面的那样，有匾额、有大字，甚至连主要颜色都只有黑白两种颜色，真的会给人到了古代错觉，有些居民表示，这些门面看起来会给人一种惊悚的感觉。
商铺门面为什么要这样设计？在以前，商铺的门面都是由商家自主决定的，想要搞成什么样就搞成什么样，不过，过高的自由度会带来一些乱象，有些商铺的门面就出现了影响市容的装修，为了减少这些情况的发生，许多城市开始要求大小商铺“改头换面”，将装修改成统一风格。湖北街道的吓人门面，想必也是监管下的结果，但是我们必须要说，这样的设计要求，缺乏了一些美感。
门面怎么设计会比较合理？不同的商铺提供的商业服务是不同的，因此要求统一风格装修，只会降低商业街独特的人文气息。理发店的装修风格，就应该给人一种时尚、雅观的感觉，饭店的门面，既可以效仿古时候的客栈，也能效仿西方餐厅，给人高大上的感觉。总之，将门面的装修自 *** 下放，让商户自己决定怎么装修，才是正确的治理之道，与此同时， *** 部门实行监管，防止出现为了引人注意而胡乱装修的商户，一定的自 *** 加上有效监管，才能让城市形象焕发新风采。
国外很多商业街之所以那么有设计感，就是因为他们在管理的同时也给商户提供了自 *** ，让他们有发挥的空间和余地，美感的产生，很大一部分还是要依赖商户们自己的创意。
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